Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения при проведении оценки

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об "оценке арендной платы", несмотря на то, что величина этой "платы" обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав. При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого или уже существующего арендного договора. Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем.

Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? Условия аренды. Наиболее важные параметры - это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов электроэнергии, воды, тепла , ограничения на время использования в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений , условия финансового стимулирования арендатора предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения.

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку. Характеристики объекта недвижимости. Основные характеристики, влияющие на ставку аренды: тип объекта недвижимости и его назначение; общая площадь; местоположение; транспортная доступность - удаленность от центра и станций метро; техническое состояние объекта; качество и состояние отделки; функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади; этаж; наличие и состав средств связи; состав коммунальных услуг; наличие парковки и охраны.

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги - предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды. Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто.

На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора? Первая - объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях - как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости.

В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения. Вторая ситуация - это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением.

В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды. При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым. Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности.

При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости. Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

Описание объекта оценки. Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.

То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора см. Право на заключение договора на оценку. Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником - этот пункт содержится в статье 10 "Закона об оценочной деятельности в РФ".

Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор - коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора - поручение разрешение арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения разрешения по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

Корректировки аналогов. Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными. При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован - либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества недостатка , объекта-аналога перед объектом оценки. Этот метод подробно описан в книге Е. Озерова "Экономический анализ и оценка недвижимости". При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких - нет.

Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам. Наша компания имеет более чем летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки дней. Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды , подготовленного специалистами нашей компании. По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку при оценке государственной или муниципальной недвижимости. Технический паспорт объекта. Экспликация и поэтажный план. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды: состав передаваемых прав; срок аренды; условия платежа и платежный период; ограничения в использовании объекта аренды арендатором; обязательства по оплате коммунальных платежей; условия финансового стимулирования арендатора если есть ; условия досрочного расторжения договора; другие существенные условия если есть.

Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Оценка имущества Независимая оценка имущества предприятий и организаций в Москве и Московской области. Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве. Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области.

Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования. Независимая оценка помещений жилого и нежилого фонда. Оценка недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров. Оценка права аренды земельного участка и стоимости аренды земли.

Оценка месторождений , бизнеса по добыче полезных ископаемых и лицензий на право пользования недрами. Доходный подход к оценке бизнеса - метод капитализации прибыли.

Независимая оценка оборудования в Москве - услуги по оценке стоимости. Оценка оборудования при ввозе на территорию РФ из-за границы. Оценка стоимости оргтехники и офисного оборудования. Оценка оборудования для взноса в уставный капитал предприятий. Независимая оценка акций - услуги по оценке стоимости акций предприятий и компаний. Оценка стоимости компьютерных программ и программного обеспечения. Оценка нематериальных активов с помощью коэффициента долевого участия.

Оценка права аренды земли. Оценка жилой недвижимости в малых населенных пунктах.

Официальный сайт Мэра Москвы. Войти Обратная связь Поиск. N ПП Об особенностях применения в году Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы В целях выполнения Программы Правительства Москвы на год, утвержденной постановлением Правительства Москвы от

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество. В соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" , Уставом муниципального образования "город Киров" Кировская городская Дума решила: 1. Утвердить Методику расчета арендной платы за муниципальное имущество прилагается. Кирова" считать утратившими силу с Настоящее решение вступает в силу с

Успешное планирование любого процесса невозможно без определения ценности активов и будущих затрат. Весомое доказательственное значение будет иметь только отчет, составленный профессиональными оценщиками — членами саморегулируемой организации СРО , застраховавшим свою ответственность. Ниже перечислены распространённые ситуации, в которых встает вопрос об обращении к профессиональному оценщику для оценки стоимости аренды помещения, а именно:. Провести исследование, потребовать через суд скорректировать данные государственного кадастра вправе любое заинтересованное лицо — например, арендатор, платежи которого зависят от кадастровой цены имущества. Действующий стандарт проведения оценки недвижимости установлен Приказом Минэкономразвития от Специалисту-инженеру следует предоставить максимально подробные сведения об имуществе : адрес местоположение , материал и год постройки, сведения о коммуникациях, транспортная доступность, документы правообладателя, притязания и споры. Также обязательно установить статус земли, где расположен предмет обследования исчерпывающие данные содержатся в ЕГРН. Оценщик до формирования отчета обязан осмотреть недвижимость лично либо убедительно обосновать невозможность выезда.

Чижов С. Федеральный Закон об оценочной деятельности требует обязательного применения независимой оценки при операциях с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, в частности при передаче нежилых помещений в аренду. Москва, как собственник, сдает в аренду около 30 нежилых помещений. При этом техническое исполнение требований Федерального Закона, основанное на применении индивидуальной оценки для определения арендной платы невозможно ввиду высоких затрат на нее.

Купить систему Заказать демоверсию.

.

.

.

.

Методика устанавливает методы расчета арендной платы за центрального отопления), необходимость проведения их ремонта; . При определении размера арендной платы за пользование нежилыми Кк – коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого . независимой оценки;.

.

.

.

.

.

.

.

Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2019 Юридическая консультация.